こんにちは！
RISO 店長ハチです。
今回は更新契約についてご紹介いたします。
今回の記事を読むことで、以下のポイントが理解できるようになります。
- 賃貸借契約の更新形態
- 更新契約が賃貸経営に与える影響
- 更新契約の進化と将来展望
- 借主との関係性の重要性
- 実務的な提案やアイデア
1. 賃貸借契約の更新形態
地域による慣習の違い
新米大家さんから以下のような質問をいただきました。
親から築20年の賃貸マンションを相続した新米大家です。
私の地域では「自動更新」という慣習があるようで、これまで借主さんと直接更新契約を結んだことがありません。
他の地域では2年ごとに更新の合意文書を取り交わすケースもあると聞きました。
借主さんと定期的に会うべきではないかとも思いますが、賃貸経営において更新契約はどのような役割を果たすのでしょうか？
賃貸契約の更新には、「自動更新」と「合意更新」の2種類があります。
2024年現在も、この違いは地域によって根強く残っていますね。
- 自動更新：契約期間が過ぎると自動的に更新され、特に手続きや更新料のやり取りが発生しません。
- 合意更新：契約更新時に貸主と借主が合意文書を取り交わし、場合によっては更新料（新家賃の1カ月分など）を支払う仕組みです。
首都圏や京都などは合意更新が主流で、その他の地域では自動更新が一般的ですが、2024年現在もこの区分に変化はありません。
2. 更新契約が賃貸経営に与える影響
メリット・デメリットを解説！
- 手間がかからない。
問題のない借主さんなら「放置プレイ」でもOK（…いや、良い意味でですよ！）。 - 借主さんの「更新料がかかるなら引っ越そうかな」といった住み替えリスクが低い。
- 借主さんの近況が把握しづらい。
「勤務先が変わった？ 家族構成が変わった？ …いつの間に!?」なんてこともザラ。 - 更新料収入がない。
ここは家主としては「ちょっと損した気分」になりがち。
- 更新料という収入が得られる。
「毎月の家賃が給料なら、更新料はボーナス！」と言ったら大げさですが、まとまった収入はありがたい。 - 借主さんとのコミュニケーションが取れる。
「最近どうですか？ 冷蔵庫壊れてません？」なんて話ができる貴重な機会。
- 借主さんが更新を機に引っ越しを考えるリスク。
「更新料払うなら引っ越ししちゃおうかな」となる可能性も。
3. 更新契約の進化と将来展望
更新契約の未来はどうなる？
近年では「更新料ゼロ」の物件も少しずつ増えています。
AIやIoT技術を活用した「スマート賃貸」が普及し、更新手続きが完全オンライン化される時代が来るかもしれません。
「AI大家が更新通知をしてくる未来」を想像してみてください。
契約更新の季節がやってきました。
今年も我が家にお住まい頂けますか？
なんてやり取りが増えるかも…。
ただ、最終的には「人と人との関係」が賃貸経営の土台。
ここは未来でも変わらないでしょう。
4. 借主との関係性の重要性
良い賃貸経営のために“接点”を持つべし！
質問者様のご相談は、
…ということですよね。
答えはズバリ、
…です。
2024年は「物件差別化」の時代。
家主と借主の関係性が良ければ、競争激しい市場の中で「選ばれる物件」になります。
…という心配がある場合は、管理会社に間に入ってもらえば大丈夫。
5. 実務的な提案やアイデア
ワンポイントアドバイス
- 2年ごとに「感謝のご挨拶状」
更新時期に借主さんへ、ちょっとしたプレゼントや手紙を送る。手書きメッセージを添えると、ぐっと印象が良くなります。 - 「借主アンケート」で関係強化
定期的に「住み心地アンケート」を実施。意見を聞くことで、「この大家さん、ちゃんと聞いてくれる！」と信頼アップ！ - 更新料に代わる“ミニ特典”
更新時に「Amazonギフト券500円プレゼント！」なんてサービスも面白いかも。借主さんへの感謝を示すだけで、永く住んでもらえる可能性が高まります。
2025年、賃貸経営は「コミュニケーションの時代」へ！
「よい賃貸経営」を目指すなら、笑顔（と少しのユーモア）を忘れずに。
以上、「サラリーマン兼賃貸経営プロ」の視点からお送りしました！
賃貸契約の更新には「自動更新」と「合意更新」の2種類があり、それぞれにメリットやデメリットが存在します。
地域による慣習の違いや更新料の有無、借主との接点の取り方など、貸主としての選択肢やリスクをしっかり把握することが重要です。
2024年現在では、更新手続きのオンライン化が進む一方で、家主と借主の「人間関係」が引き続き賃貸経営の要となります。
借主との良好な関係を築くためには、管理会社の活用や感謝状、アンケートなどを活用して、無理のない範囲で接点を持つ工夫が有効です。
この記事を通じて、更新契約の仕組みを理解し、今後の賃貸経営に活かせる具体的なヒントを得ることがでたら幸いです。
更新の手続き一つとっても、賃貸経営の質は大きく変わります。
借主との信頼関係を育む小さな努力が、長期的な成功への第一歩です！
