こんにちは、サラリーマン兼賃貸経営のプロ、RISO店長ハチです！
今日は真剣に賃貸経営のお話をし、気合い入れて話してきます！
今回の記事を読むことで、以下のポイントが理解できるようになります。
- 少額リフォームや設備投資の判断基準
- 賃貸経営の目的と方針の重要性
- 全体的な物件価値を上げるアプローチ
- リフォームの費用対効果
- 賃貸経営における柔軟な視点
- 賃貸経営のプロ目線
1. 少額リフォームや設備投資の判断基準
築20年のマンション（平均家賃8万円で20世帯）を相続した新米大家です。
貸室のリビングには10畳用エアコンがついていて、隣接の洋室は間に合うのですが、寝室用の洋間にエアコンがありません。
空室が出たので設置を検討していますが、費用対効果などの考え方を教えてください。
質問者様のように新米大家さんがエアコン設置で迷うのはよくある話です。
でも、時代は変わりました！
2024年現在、空室対策はエアコン設置だけでなく「人を呼び込む工夫」が重要になってきています。
まず、「寝室にエアコンがないマンション」というのは、この猛暑が日常化した令和の時代では「サウナ好き限定」くらいにしかアピールできません（笑）。
熱中症対策は当然として、快適な環境づくりは最低限の投資です。
2. 賃貸経営の目的と方針の重要性
小さな投資、大きな安心感
エアコン工事費は約10万円ですが、これで「家賃を3,000円アップ」できたとしたら、3年で元が取れる計算です。
さらに家賃据え置きでも、「寝室エアコン完備」のアピールで空室期間が短くなるなら十分価値があります。
例えるなら、コンビニで温かいおでんが年中売られてる安心感みたいなものです！
…と思うかもしれませんが、人は「選べる」ことに価値を感じるのです。
エアコン付き物件も同じ。
選ばれる物件になる努力をしましょう！
3. 全体的な物件価値を上げるアプローチ
大胆な発想：全室エアコン設置案
空室対応で毎回エアコン設置を検討するより、全室まとめて設置するというのもアリです。
たとえば、未設置の15世帯にエアコンを導入すれば総額約150万円。
しかし、現在は多くの工事業者が「まとめ割」を提供しているので、10〜15％の割引が期待できます。
そして、その広告文はこう！
「全室エアコン完備！寒さ暑さを我慢させない快適生活をお約束！」
こうしてオーナーのポリシーをアピールすれば、他の物件との差別化につながります。
借主の満足度もアップし、長期的に見ると空室率が下がり、安定収益が見込めるでしょう。
4. リフォームの費用対効果
リフォームも「投資基準」で判断！
さて、次は少し大きめの投資、50万円のリフォームについて。
たとえば、古い和室を洋室にリフォームし、クロスを張り替え、設備をプチグレードアップするプラン。
問題は投資額に見合うリターンが得られるかです。
家賃を15,000円アップできれば5年で元が取れますが、実際には家賃をそこまで上げるのは難しいこともあります。
そのため、リフォームした分、物件の魅力を広告で最大限アピールすることが重要です。
「おしゃれ洋室＋最新設備！築20年でも新築気分！」
但し、マンション内の統一感を大切にしてください。
リフォームした部屋としていない部屋で家賃や設備に大きな差があると、管理が煩雑になり、不満が生じる原因になります。
5. 賃貸経営における柔軟な視点
20年後を見据えての経営計画を！
築20年のマンションを引き継いだ今、20年後にどうなっていてほしいかを考える時期です。
家賃を維持するための投資を続けるのか、それとも特定の時期に売却・建て替えを視野に入れるのか、明確なビジョンを持つことが重要です。
「壊れたら直すだけ」の経営もアリですが、それでは10年後、「昭和レトロな冒険物件」になりかねません（笑）。
定期的に手を入れ、時代に合わせて進化させることで、未来の借主から選ばれる物件を目指しましょう。
6. 賃貸経営のプロ目線
現代は空室対策も「アイディア勝負」の時代です！
10万円のエアコン設置から始め、少しずつ魅力をプラスし、入居者に笑顔を届ける経営を目指してください。
でも、決断が迷ったらぜひ思い出してください。
「サウナ好き限定の物件じゃ売れない！」
賃貸経営のプロであり、サラリーマンも愛するRISO店長ハチがお送りしました！
今回の記事では、少額投資の費用対効果やリフォームの判断基準を学びながら、長期的な賃貸経営の視点を持つ重要性を解説させていただきました。
初心者でも実践しやすい具体例や入居者満足度を高めつつ物件価値を向上させる方法について伝わっていれば幸いです。
賃貸経営は目の前の空室対策だけでなく、未来を見据えた計画が成功のカギです。
一歩ずつ改善し、借主もオーナーも笑顔になれる経営を目指しましょう！
