Vol.31 工事のミス、貸主の責任は？

本件は、リフォーム業者のミスによる水漏れ事故であるため、基本的にはリフォーム業者Bが責任を負うべきであり、貸主Aには直接的な責任は発生しないと考えられます。

後程ご紹介する今回の判例を基にすると、工事業者が請負契約に基づき独自の責任で行っていた工事のミスについては、発注者である貸主が責任を負うことにはならないとされています。

ただし、異なる状況下では責任が生じるケースもあり得るため、責任範囲の理解とリスク管理の重要性が指摘されています。

選択肢「4」は、「Aはリフォーム業者Bに請負契約を依頼しているため、Cに対して責任を負う可能性がある」という内容です。

この選択肢は、A（貸主）とB（リフォーム業者）の間の請負契約をもって、AがC（階下の居住者）に責任を負う可能性を示唆しています。

しかし、実際には貸主がリフォーム業者に工事を依頼しているだけでは、貸主が第三者に対して責任を負う理由とはなりません。

本件の判例において、裁判所は「工事を行うリフォーム業者は貸主の賃借人に対する債務の履行を補助する者ではない」と判断しました。

そのため、工事中の業者のミスにより階下の賃借人Cに損害が発生したとしても、その責任は基本的にリフォーム業者Bにあり、貸主Aには直接的な賠償責任がないとされました。

したがって、このケースでは「貸主は責任を負わない」というのが結論です。

ただし、このあとの本記事でもご紹介しますが、「工事を行った部屋そのものの賃借人に被害が生じた場合」には、貸主が責任を問われる可能性がある点に注意が必要です。

この場合、リフォーム工事が行われた部屋に居住する賃借人との契約上、貸主が居住環境の提供義務を負っているため、リフォーム業者は貸主の「履行補助者」とみなされることがあり、貸主の責任が認められる場合があります。

リフォームや修繕工事を行った部屋に住む賃借人が、その工事によって直接的な損害を被ったケースを指します。具体的には、以下のような例が考えられます。

1. 部屋の設備や家具への被害
   工事中に作業員が誤って水を漏らしたり、物を落としたりして、賃借人の家具や設備に損傷が発生した場合。
   例えば、塗装工事中に塗料が家具に付着して汚れたり、水漏れが賃借人の電化製品を壊したりするケースです。
2. 生活の制限
   工事中の騒音や振動、異臭などによって賃借人が通常の生活を送れなくなり、日常生活に支障が出た場合。
   例えば、内装工事の音で睡眠や在宅勤務に支障が出たり、リフォームの異臭で体調を崩したりする場合です。
3. 賃貸契約上の居住環境の不備
   工事の失敗により、例えば配管が損傷して水道が使えなくなったり、電気工事で一時的に停電したりして、賃借人がその部屋の基本的な設備を利用できなくなった場合です。

このような場合、賃貸借契約に基づき貸主は賃借人に適切な居住環境を提供する義務があるため、リフォーム業者が工事を行っている間もその責任が問われることがあり、賃借人から「居住環境を保証できていない」として責任追及される可能性があります。

したがって、当該問題では「工事を行った部屋そのものの賃借人に被害が生じた」という問題ではなく、階下C（工事を行った部屋の賃借人ではない）が貸主に対して「賠償責任を負うべきだ」と聞かれている問題なので、事例のように、階下の賃借人Cに被害が及んだ場合には、リフォーム業者に対する損害賠償請求が認められ、貸主の責任は問われないと考えるのが妥当です。