Vol.16 老朽化物件の立退き対応｜正当事由（借地借家法第28条）

いきなりですが、宅建問題です。

 

 

 

 

 

こんにちは！
RISO 店長ハチです。

近年、賃貸物件の老朽化に伴い、賃貸人が居住者に対して契約更新の拒絶または解約を申し入れる事例が増えています。

しかし、こうした申し入れが法的に認められるには「正当事由」が必要です（借地借家法第28条）。

この記事では、築45年以上の物件に対する立退料100万円の提供で正当事由が認められた裁判例を元に、2024年10月現在の法的観点から解説します。

1.賃貸契約の解約や更新拒絶に必要な正当事由

老朽化と立退料の関係性

賃貸物件が著しく老朽化し、大地震で倒壊する危険性がある場合、賃貸人は契約更新の拒絶や解約の申入れを行うことが可能です。

しかし、この場合も単に老朽化を理由にしただけでは正当事由は認められません。

法律上、賃貸人には「立退料」の提供が求められ、これにより正当事由が補完されるケースが多いです。

2.立退料の重要性と金額の決定基準

裁判例の具体的な内容

築45年以上経過し、耐震診断の結果「倒壊の可能性が高い」と判定されたアパートで、賃貸人が解約の申入れを行い、賃借人に立退料100万円を提供しました。

この事案では以下のような状況が考慮されました。

• アパートの築年数が45年以上であり、耐震補強工事費用として約1,800万円が見積もられた。
• 入居者が10年以上の居住歴があるため、賃貸人側は立退料100万円を提示しましたが、入居者は当初1,000万円を要求し、その後200～350万円に下げて交渉しました。
• 裁判所は、耐震診断の結果や建物の老朽化が顕著であることから、100万円の立退料が妥当と判断しました。これは、賃料の20か月分に相当する額です。

3.老朽化した物件での正当事由が認められるケースの具体例

裁判所の判断ポイント

裁判所は、建物の状態や固定資産税評価額、賃料、交渉経過などを総合的に考慮し、「賃料の20か月分」という金額が正当事由の補完として相応しいと判断しました。

このように、建物の老朽化が著しい場合でも、退去を拒む借主に対しては立退料が必要となることが多いです。

4.賃貸人としての対応方法

法律動向とポイント

2024年現在も、借地借家法第28条の要件を満たすには、賃貸人が立退料の支払いを通じて正当事由を補完するケースが一般的です。

また、立退料の金額は賃料、建物の状態、賃借人の居住年数、耐震診断の結果等の多岐にわたる要素を基に決定されます。

築年数が長く老朽化が顕著な物件であっても、賃借人の権利が守られるように、立退料を提供しなければならない場合が多いため、賃貸人としては、解約の申入れをする際には法的に適切な手続きを踏むことが重要です。

また、契約解消の必要性や立退料の妥当性が明確でない場合は、専門家に相談し、裁判例を参考に対応を検討することが推奨されます。