原状回復費用と耐用年数をめぐる裁判例｜賃貸契約における賃借人の負担義務とは

こんにちは！
RISO BLOG 店長ハチです。

今回は、耐用年数を過ぎても賃借人に原状回復費用の負担を命じた裁判例で重要なポイントとその影響についてのお話します。

賃貸借契約における原状回復義務は、賃貸人と賃借人の間でたびたび問題となる事項の一つです。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、通常、壁クロスやフローリングなどの設備が耐用年数を経過している場合、その修理費用は賃借人ではなく、賃貸人が負担すべきとされています。

しかし、裁判例によっては、たとえ耐用年数を過ぎていたとしても、賃借人に費用負担が求められるケースも存在します。

今回はその代表的な裁判例である、東京地方裁判所平成28年12月20日判決を紹介します。

今回の記事を読むことで以下のポイントが理解できるようになります。

東京地方裁判所平成28年12月20日判決

本件では、8年間賃貸アパートに居住していた賃借人が退去する際、室内の状態が非常に劣悪であったため、賃貸人が原状回復費用の一部を賃借人に請求した事案です。

具体的には、台所やトイレ、脱衣所の壁クロスや床が多大な損傷を受けており、クロスや床全体の張替えが必要な状態でした。

賃借人は、「壁クロスの耐用年数は6年であり、8年経過している以上、原状回復費用を負担する義務はない」と主張しました。

裁判所は、賃借人が本件物件を明け渡した際、著しく汚損された状態であり、善良な管理者の注意義務（善管注意義務）を果たしていなかったと認定しました。

このため、耐用年数が経過していても、賃借人にクロスや床の張替え費用、さらにハウスクリーニング費用の負担を命じました。

裁判所は、賃借人がガイドラインを基に「耐用年数を超えた設備の価値は0円であり、修繕費用を負担する必要はない」と主張したことに対し、以下の理由でこれを退けました

善管注意義務の違反
賃借人は、善管注意義務に反して物件を著しく汚損し、使用不能な状態にしたため、耐用年数が経過していたとしても修理費用を負担すべきであると判断されました。
ガイドラインの適用範囲
ガイドラインは、あくまで通常の使用による「通常損耗」を想定していますが、本件では賃借人の過失や怠慢による「特別損耗」が認められたため、耐用年数に関係なく負担が生じるとされました。

原状回復義務の整理

この裁判例を踏まえると、賃借人の原状回復義務は次のように整理されます。

この判決は、賃貸借契約における原状回復費用の負担問題に一石を投じています。

特に、賃借人が「ガイドラインに基づいて全ての費用を免れることができる」と考えていたとしても、実際の使用状況が悪質である場合には、賃貸人の請求が認められる可能性があるという点に注意が必要です。

退去時の原状回復においては、賃貸人と賃借人双方が協議を行い、設備の状態や使用状況を確認することが重要です。

このプロセスを通じて、将来のトラブルを回避するための透明な対応が求められます。

このような裁判例を理解しておくことは、不動産管理に携わる者や賃貸契約を結ぶ両者にとって有益であり、適切な原状回復の範囲を把握するための指針となるでしょう。

まとめ

原状回復義務の範囲
通常、賃貸物件の設備が耐用年数を超えている場合、賃借人に修理や交換費用の負担義務は生じませんが、賃借人が不適切な使用をして設備を損傷させた場合は、例外的に負担を求められることがあります。
善管注意義務の重要性
賃借人は、物件を善良な管理者として注意深く使用する義務（善管注意義務）があります。この義務を怠ると、設備の耐用年数が経過していても、賃借人に原状回復の負担が生じる可能性があります。
国土交通省のガイドラインの限界
ガイドラインは通常損耗に基づいていますが、賃借人の過失による損耗には適用されません。
このため、ガイドラインだけに頼って費用負担を回避することはできない場合があることが理解できます。
実務におけるトラブルの回避策
賃貸契約における原状回復問題を回避するためには、退去時に賃借人と賃貸人が協議し、設備の状態を正確に確認しておくことが重要であると理解できます。
これにより、将来的なトラブルを防ぐことができます。