先ずは今回の記事に関連した、宅建試験対策の問題です。
宅建試験対策として、今回の内容をもとに本試験レベルの問題を作成しました。
解答と解説もご用意していますので、ぜひ挑戦してみてください。
借地借家法第32条に基づく賃料増減請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
A. 賃貸借契約において、貸主が一方的に家賃の増額を決定し、借主は従わなければならない。
B. 借地借家法第32条により、一定の条件を満たせば貸主・借主のどちらも賃料の増減を請求できる。
C. 家賃の減額は、借主が一方的に決定でき、貸主の同意は不要である。
D. 賃貸借契約に「賃料の増減請求は認めない」との条項があれば、借地借家法第32条の適用はされない。
【正解】B
【解説】
借地借家法第32条では、「土地又は建物の借賃が、税負担の増減、経済事情の変動、近隣の同種物件の賃料との比較などにより不相当となった場合、貸主・借主いずれも将来に向かって賃料の増減を請求することができる」と定められています。
- Aは誤り。 賃料の増額には借主の合意が必要であり、一方的な決定は認められない。
- Cは誤り。 借主の一存で賃料を下げることはできず、貸主との合意が必要。
- Dは誤り。 借地借家法第32条は強行規定のため、契約で排除することはできない。
こんにちは！
RISO 店長ハチです。
賃貸借契約を結んだ後、
…といった疑問を持ったことはありませんか？
実は、家賃の増額・減額には 法律上のルール があり、貸主・借主のどちらも 一定の条件を満たせば賃料の変更を請求できる ようになっています。
しかし、賃料の変更には 契約内容や市場相場、法的根拠 などが関係し、単純に「高いから下げる」「収益を上げたいから値上げする」とはいきません。
そこで今回は、借地借家法第32条に基づく賃料増額・減額請求のルール を詳しく解説し、どのような条件で家賃変更が認められるのかをわかりやすく説明します。
適正な家賃設定に向けて、貸主・借主それぞれが知っておくべきポイントをしっかり押さえましょう！
今回の記事を読むことで、以下のポイントが理解できるようになります。
- 賃料の増額・減額はどのような条件で認められるのか？できるケースとは？
- 貸主が家賃の値上げを請求できるケースとは？
- 借主が家賃の値下げを請求できるケースとは？
- 家賃変更の手続きと交渉の流れ
- 賃貸借契約において家賃増減請求を制限できるのか？
- 貸主・借主が取るべき対応策とは？
1.賃料の増額・減額はどのような条件で認められるのか？できるケースとは？
賃料増減額の法的根拠
土地又は建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較 などにより不相当となったときは、当事者は、将来に向かってその額の増減を請求することができる。
この規定により、一定の条件を満たせば、貸主・借主のいずれも賃料の変更を請求できる ことになっています。
2.貸主が家賃の値上げを請求できるケースとは？
（1）増額請求が認められるケース
家賃の増額が認められるのは、次のような場合です。
✅ 固定資産税・都市計画税などの税金が上がった
✅ 経済状況の変化（インフレなど）により賃料が相場より高くなった
✅ 周辺の同種物件と比べて家賃が低すぎる
✅ 建物の修繕・設備改修などにより価値が向上した
これらの要因により、家賃が「不相当」と判断されれば、貸主は借主に対して家賃の増額を請求することができます。
（2）増額請求の際のポイント
- 貸主が一方的に値上げすることはできない（借主の合意が必要）
- 増額請求に正当な理由が必要
- 借主が拒否した場合、裁判で決定することもある
- 家賃増額請求を理由とした立ち退き請求は原則できない
3.借主が家賃の値下げを請求できるケースとは？
（1）減額請求が認められるケース
借主は、以下のような場合に賃料の減額を請求できます。
✅ 固定資産税・都市計画税が下がった
✅ 経済状況の変化（デフレなど）により賃料が相場より高くなった
✅ 近隣の同種物件と比べて家賃が高すぎる
✅ 建物の老朽化や周辺環境の悪化により価値が下がった
これらの状況により、家賃が「不相当」に高いと判断されれば、借主は減額を請求できる ようになります。
（2）減額請求の際のポイント
- 借主が一方的に家賃を下げることはできない（貸主の合意が必要）
- 減額請求には合理的な理由が求められる
- 貸主が拒否した場合、裁判で決定することもある
- 家賃減額請求を理由とした契約解除は原則できない
5.家賃変更の手続きと交渉の流れ
賃料増減請求の流れ
（1）貸主・借主間で交渉
- まずは、賃料の変更を申し出て話し合い を行います。
- 合意が得られれば、契約書の変更や覚書を交わして解決します。
（2）合意できない場合は調停・訴訟
- 話し合いで決まらない場合、賃貸借契約に基づき、調停や訴訟によって解決 することになります。
- 裁判所では、以下のような点を考慮して適正な家賃を判断します。
- 周辺相場
- 建物の維持管理状況
- 経済情勢
- 税金の変動
- 貸主・借主の負担バランス
（3）裁判所の判断後の対応
- 裁判で家賃変更が認められた場合、将来の賃料が変更される。
- 過去に遡っての請求は原則不可（ただし、一部例外あり）。
6. 貸主・借主が取るべき対応策とは？
賃貸借契約で賃料増減請求を制限できるか？
- 借地借家法第32条は 強行規定 であり、契約書で賃料増減請求の権利を放棄させることはできません。
- したがって、たとえ契約書に「家賃は変更しない」と記載があっても、状況に応じて増減請求は可能です。
貸主・借主それぞれの対応策
貸主が家賃を値上げしたい場合
✅ 値上げの合理的な理由を準備する（税金の増加、修繕など）
✅ 周辺相場を調査し、適正な範囲で増額請求を行う
✅ 借主と円満に交渉し、合意を得ることを優先する
借主が家賃を値下げしたい場合
✅ 値下げの根拠を明確に示す（相場比較、建物の老朽化など）
✅ 契約更新のタイミングで交渉するのが効果的
✅ 周辺相場の資料を提示し、合理的な請求を行う
賃貸借契約の家賃変更には 借地借家法第32条の規定 があり、一定の条件を満たせば貸主・借主双方が請求できます。
✅ 増額請求が認められるケース
- 固定資産税の増加、経済情勢の変化、周辺相場との乖離、建物の改修など。
✅ 減額請求が認められるケース
- 税金の減少、デフレ、老朽化、周辺相場との乖離など。
✅ 一方的な変更はできず、合意が必要
- 交渉→調停→裁判の流れで決定。
家賃の増額・減額には正当な理由が必要であり、 貸主・借主のどちらも適切な手続きを踏むことが重要です。
契約更新時の交渉や市場調査を活用し、双方にとって納得のいく賃料設定し適切に対応することが大切です！
次回は 「敷金・礼金・保証金の法的ルールと返還義務」 について解説します！
敷金の返還条件や原状回復の範囲、礼金の法的性質について詳しく説明するので、お楽しみに！
